Leasing per l’acquisto della prima casa: è possibile effettuare la sospensione dei pagamenti in caso di oggettive difficoltà.
È stata appena introdotta, dalla Legge di Stabilità 2016, un incentivo fiscale all’acquisto dell’abitazione tramite leasing (il cosiddetto leasing abitativo): si tratta di un contratto a metà tra l’affitto e la compravendita, mediante il quale un soggetto (detto “concedente”) offre in locazione ad un altro soggetto (detto utilizzatore) un’abitazione acquistata o fatta costruire proprio su indicazione di quest’ultimo. Al termine della locazione, l’utilizzatore ha la facoltà di scegliere una delle seguenti ipotesi:
– riscattare l’immobile, acquistandone la proprietà, mediante versamento un prezzo (cosiddetto “riscatto”) già stabilito nel contratto e che imputi i pagamenti dei canoni di locazione versati in passato ad acconti sul prezzo medesimo;
– rinnovare il contratto di locazione per un altro periodo;
– recedere dal contratto e liberare l’immobile.
Il leasing per l’acquisto dell’abitazione non è una novità assoluta, poiché si avvicina molto a tale tipologia la recente forma contrattuale del “Rent to buy”, che prevede la concessione di un immobile in affitto, con la successiva possibilità di acquisto: tuttavia il leasing abitativo, rispetto al Rent to buy, offre all’utilizzatore dei vantaggi fiscali ed economici molto interessanti, tra i quali la possibilità di sospendere i pagamenti in caso di oggettive difficoltà economiche senza perdere l’immobile.
Leasing abitativo: requisiti
Le agevolazioni fiscali sono innanzitutto concesse, secondo le previsioni della Legge di stabilità 2016, solo ai contratti di locazione finanziaria che rispettano, con precisione, i seguenti requisiti:
– il soggetto concedente deve essere necessariamente una banca o un intermediario finanziario iscritto nell’apposito albo;
– il soggetto concedente deve obbligarsi, verso il proprio cliente (futuro utilizzatore) ad acquistare o a far costruire un edificio abitativo;
– l’abitazione può essere nuova o usata, ceduta da un’impresa costruttrice, da un’impresa non costruttrice o da un soggetto non esercente attività d’impresa;
– il soggetto concedente deve impegnarsi a mettere l’edificio acquistato o fatto costruire a disposizione dell’utilizzatore;
– l’utilizzatore deve versare un canone di locazione proporzionato al prezzo di acquisto o di costruzione;
– l’utilizzatore deve destinare l’immobile ad abitazione principale;
– al termine del periodo di godimento (stabilito liberamente dalle parti), l’utilizzatore può acquistare la proprietà dell’abitazione pagando il prezzo di riscatto stabilito nel contratto di leasing.
Che succede se l’utilizzatore non paga il canone mensile
Di norma, nel contratto di leasing immobiliare è contenuta la clausola contrattuale secondo cui la società concedente può pretendere la risoluzione anche con il mancato pagamento di una sola rata di canone.
Se, dunque, il contratto si risolva per inadempimento dell’utilizzatore si presentano diverse conseguenze:
– la banca (o la società di leasing) concedente ha diritto alla restituzione del bene concesso in godimento all’utilizzatore;
– la legge non sancisce in capo alla società concedente alcun obbligo di vendita o di assegnazione in godimento ad altri del bene di cui si è reimpossessata. Tuttavia, qualora decida di procedere alla vendita (o all’assegnazione in godimento ad altri) del bene di cui si è reimpossessata, la società concedente è obbligata ad agire a “valori di mercato” (sarà quindi necessaria una perizia indipendente) nonché al rispetto di “criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore” (e quindi, ad esempio, a pubblicare idonei annunci pubblicitari oppure a bandire aste “private”);
– nel caso in cui effettui la vendita (o l’assegnazione in godimento ad altri) del bene di cui si è reimpossessata, la società concedente è obbligata a corrispondere il ricavato all’utilizzatore, detraendo però:
a) la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione;
b) la somma dei canoni che devono ancora scadere, debitamente attualizzati (alla data in cui questo calcolo viene effettuato);
c) il prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto.
Se, per effetto di queste sottrazioni, si ottenga un risultato negativo, è l’utilizzatore a dover corrispondere alla società concedente una somma di importo pari a detta differenza negativa;
Per ottenere il rilascio dell’immobile la società concedente può agire con il procedimento per convalida di sfratto.
Leasing abitativo: sospensione del pagamento
La Legge di stabilità 2016 avvicina notevolmente il contratto di leasing abitativo a quello di mutuo, prevedendo la possibilità, per l’utilizzatore, di sospendere i pagamenti periodici senza per questo comportare la perdita dell’abitazione.
Difatti, l’utilizzatore ha il diritto (secondo la formulazione della norma si tratta di una facoltà inderogabile) di chiedere la sospensione dei pagamenti periodici in due ipotesi tassative:
1- la perdita dell’occupazione a causa della cessazione del rapporto di lavoro subordinato (fanno però eccezione i casi in cui il rapporto si sia risolto consensualmente, o per collocamento del soggetto in pensione di vecchiaia o di anzianità, nonché le ipotesi di licenziamento per giusta causa o per giustificato motivo soggettivo, e di dimissioni del lavoratore non per giusta causa);
2 – cessazione di eventuali contratti lavorativi in capo all’utilizzatore, quali: il contratto di agenzia; il contratto di rappresentanza commerciale; altri rapporti di collaborazione consistenti in una prestazione di opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato.
Fanno eccezione, similmente a quanto già osservato per la perdita del lavoro subordinato, i casi di risoluzione consensuale, di recesso del datore per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.
Nessun diritto alla sospensione, invece, spetta all’utilizzatore per casi non rientranti nelle situazioni esposte.
L’utilizzatore può esercitare il diritto alla sospensione dei pagamenti, comunque, una sola volta nel corso del rapporto contrattuale, e per un periodo massimo totale che non superi i dodici mesi; per l’esercizio del diritto non sono dovute commissioni, spese di istruttoria non possono essere domandate garanzie aggiuntive.
Il contratto di leasing, a causa della sospensione, è aumentato nella durata di un periodo pari a quello in cui i pagamenti sono bloccati.
Terminata la sospensione, il pagamento dei corrispettivi prosegue secondo le condizioni di periodicità ed ammontare originariamente previste dal contratto di leasing, a meno che le parti non abbiano pattuito una rinegoziazione delle condizioni del contratto.
Niente revocatoria fallimentare
All’acquisto dell’immobile oggetto del contratto di leasing abitativo si applica la norma secondo la quale non sono soggetti all’azione revocatoria fallimentare «i pagamenti di beni e servizi effettuati nell’esercizio dell’attività d’impresa nei termini d’uso». Non è chiaro se questa normativa concerna i pagamenti dell’utilizzatore alla società concedente o se la nuova norma sia in effetti mirata ai pagamenti fatti dalla società concedente al venditore (o al costruttore) dell’abitazione indicata dall’utilizzatore.
Articolo tratto da www.laleggepertutti.it del 13.01.2016