Articolo tratto da www.studiocataldi.it – 09.05.2017
Il diritto del mediatore alla provvigione
Le principali problematiche risolte dalla giurisprudenza
Il diritto del mediatore alla provvigione: inquadramento giuridico
Il Codice Civile, dopo avere esplicitato nell'articolo 1754 che l'attività del mediatore consiste nel mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, all'articolo successivo chiarisce che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Pertanto, il mediatore pone in essere un'attività di interposizione attiva che, da un lato, va mantenuta distinta da altre forme di prestazione di opere con o senza rappresentanza e che, dall'altro lato, presuppone che il mediatore presti la propria opera in posizione di imparzialità tra le parti, non essendo egli legato alle parti da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza e non potendo egli agire nell'interesse particolare di alcuno dei futuri contraenti.
Il rapporto di causalità tra la conclusione dell'affare e l'opera del mediatore
In quale momento si configura il diritto del mediatore alla provvigione? Tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, senza che sia necessario l'intervento del mediatore in tutte le fasi delle trattative. In tal senso si è espressa a più riprese la Corte di Cassazione che ha precisato che non costituiscono circostanze di per sé idonee ad interrompere il nesso di causalità il fatto che la conclusione dell'affare sia avvenuta dopo la scadenza dell'incarico, che sia decorso un ampio intervallo di tempo tra la conclusione del contratto e le prime trattative, che si sia palesato il successivo interessamento anche di altri soggetti o il fatto che le parti abbiano sostituito altri a sé nella stipulazione conclusiva, purché vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto e sempre che la conclusione dell'affare sia collegabile al contatto determinato tra le parti originarie.
La fonte del diritto del mediatore alla provvigione
La fonte del diritto del mediatore alla provvigione si individua nella conclusione dell'affare, per tale intendendosi il compimento di un'operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti o, detto in altri termini, il compimento dell'atto che dà all'intermediato il diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o per il risarcimento del danno. Posto che il diritto alla provvigione discende dal compimento di un atto in virtù del quale si sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento o, in difetto, per il risarcimento, per il giudice di legittimità anche una proposta di acquisto integrante "preliminare di preliminare" può far sorgere il diritto alla provvigione.
I casi in cui il diritto alla provvigione viene meno
Si deve sempre al giudice di ultima istanza la concretizzazione di una serie di ipotesi in cui il diritto del mediatore alla provvigione viene meno, parzialmente o integralmente. Così, chi ha svolto l'attività di mediazione quando ancora non possedeva la qualifica di mediatore professionale per mancanza di iscrizione nell'apposito albo è tenuto a restituire l'acconto percepito, non potendo invocare la sopravvenienza della suddetta qualifica nel corso del rapporto di mediazione, né l'unitarietà del compenso spettante al mediatore. Non si configura, invece, alcun diritto alla provvigione quando la prima fase delle trattative, avviate con l'intervento del mediatore, non abbia dato risultato positivo: e, questo, nonostante la successiva ripresa delle trattative per effetto di iniziative nuove, assolutamente non ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, tali da escludere l'utilità dell'originario
Una selezione di massime della Cassazione in tema di diritto alla provvigione del mediatore
Tribunale Roma sentenza del 07/03/2017 n. 4603
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge al momento della conclusione dell'affare. Sotto questo profilo deve ritenersi che la conclusione dell'affare rilevante ai fini dell'individuazione del momento in cui matura il diritto del mediatore alla provvigione, debba individuarsi con riferimento alla sottoscrizione di un accordo dal quale nasce un rapporto obbligatorio tra le parti.
Tribunale Roma Sezione X sentenza del 17/01/2017 n. 656
Perché sorga il diritto alla provvigione non è sufficiente che l'affare sia stato concluso, ma è necessario che la conclusione del contratto sia avvenuta per effetto dell'intervento del mediatore che deve aver messo in relazione i contraenti con un'attività causalmente rilevante ai fini della conclusione dell'affare.
Tribunale Roma Sezione X sentenza del 02/12/2016 n. 22466
Il mediatore ha diritto alla provvigione anche se la vendita viene conclusa direttamente dal venditore, dopo la disdetta del contratto di mediazione, all'acquirente che ha visionato l'immobile per il tramite dell'agenzia immobiliare prima della scadenza del contratto.
Tribunale Monza Sezione III sentenza del 09/05/2016 n. 1253
Affinché nasca il diritto di credito al compenso a favore del mediatore è necessario che questi ponga in contatto tra loro due o più parti per la conclusione di un affare, che questo venga concluso per effetto del suo intervento e che la sua attività nota alle parti sia stata quanto meno da loro accettata, nella ipotesi della mediazione, o determinata da un incarico unilateralmente affidato anche tacitamente e desumibile "per facta concludentia".
Cassazione civile Sezione III sentenza del 21/11/2011 n. 24444
La provvigione del mediatore per la compravendita immobiliare deve essere parametrata al reale valore dell'affare e non al prezzo dichiarato dalle parti. E se la conclusione del negozio è stata dolosamente occultata al mediatore, la prescrizione del suo diritto alla provvigione decorre da quando ha avuto notizia della vendita.
Cassazione civile Sezione III sentenza del 02/11/2010 n. 22273
Il mediatore ha diritto al pagamento della provvigione in tutti i casi in cui le parti, per effetto del suo intervento, abbiano concluso un "affare", a nulla rilevando che, successivamente, le parti stesse decidano concordemente di modificare i termini nell'accordo o di sottoporre lo stesso a condizione sospensiva.