L’Usufrutto è il diritto di godere della cosa di cui qualcun’altro ha la proprietà e di trarne le utilità che essa può dare, con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica (art. 981 C.C.).
Il titolare del diritto si dice usufruttuario, mentre la controparte è detta nudo proprietario, perché il suo diritto di proprietà (nuda proprietà appunto) è privo della facoltà di godimento del bene (nel nostro caso immobile), che spetta all’usufruttuario.
Proprio a causa delle limitate possibilità del proprietario, è imposta una durata determinata per l’usufrutto, trascorsa la quale per l’usufruttuario cessano i diritti di godimento dell’immobile.
Un esempio è quello che può legare un anziano, l’usufruttuario, ad una coppia che acquista un immobile come nudo proprietario. In una situazione simile la persona avanti con l’età potrà fruire delle comodità di utilizzare l’abitazione godendone i frutti. La potrebbe anche affittare ad un terzo. Il nudo proprietario, nel nostro esempio la coppia, al contrario sarà sì il proprietario dell’immobile, ma non potrà farne uso finché dura l’usufrutto. Il vantaggio, in questo caso, è solitamente un costo inferiore dell’abitazione, se acquistata dall’usufruttuario, che necessita di un calcolo impostato sulla base della durata stabilita. Al termine del periodo di usufrutto il nudo proprietario potrà disporre del bene a tutti gli effetti.
Aspetti dell’usufrutto
L’usufrutto si può costituire:
– per legge (come a favore del genitore esercente la patria potestà sui beni del figlio minore)
– per volontà (espressa in un contratto o in un testamento)
– per usucapione
Durata dell’usufrutto:
– se persona fisica, per tutta la vita dell’usufruttuario
– se persona giuridica, massimo 30 anni
Obblighi dell’usufruttuario:
– mantenere la destinazione economica dell’immobile
– spese e oneri relativi alla manutenzione ordinaria
– corrispondere al nudo proprietario l’interesse legale sulle somme spese per riparazioni straordinarie
– pagamento di imposte sul reddito e IMU
– restituzione dell’immobile nello stato in cui si trova, salvo i normale deperimento dovuto all’uso.
Diritti dell’usufruttuario:
– godere dell’immobile e trarne l’utilità che può dare
– indennità per i miglioramenti eseguiti (minor somma tra speso e migliorato)
– dare in locazione (salvo non sia vietato dall’atto costitutivo)
– cedere a titolo gratuito od oneroso (salvo non sia vietato dall’atto costitutivo)
L’usufrutto può cessare:
– per morte dell’usufruttuario
– per prescrizione (non esercizio del diritto per 20 anni)
– per riunione dell’usufrutto e della nuda proprietà (confusione)
– per totale deperimento della cosa
– per scadenza o per spirare del tempo per cui è stabilito (es.nell’usufrutto legale fino alla maggiore età del figlio)
Tabella per il calcolo del valore dell’usufrutto
Per il calcolo del valore dell’usufrutto è necessario prendere il valore dell’intera proprietà dell’immobile (supponiamo euro 100.000) e moltiplicarlo per il tasso di interesse legale (dal 1-1-2017 è del 0,10%). Si ottiene così la rendita annua (nel nostro esempio Euro 100.000 X 0,10% = euro 100). La rendita annua deve poi essere moltiplicata per il valore della tabella sotto riportata, corrispondente all’età anagrafica di colui che cede la nuda proprietà (supponiamo che abbia 61 anni: Euro 100 X 550 = Euro 55.000 che è il valore dell’usufrutto. Per differenza avremo quindi anche il valore della nuda proprietà (nel nostro esempio Euro 45.000).
Coefficienti 2017
| Anni usufruttuari | Coefficiente di moltiplicazione |
| da 0 a 20 | 950 |
| da 21 a 30 | 900 |
| da 31 a 40 | 850 |
| da 41 a 45 | 800 |
| da 46 a 50 | 750 |
| da 51 a 53 | 700 |
| da 54 a 56 | 650 |
| da 57 a 60 | 600 |
| da 61 a 63 | 550 |
| da 64 a 66 | 500 |
| da 67 a 69 | 450 |
| da 70 a 72 | 400 |
| da 73 a 75 | 350 |
| da 76 a 78 | 300 |
| da 79 a 82 | 250 |
| da 83 a 86 | 200 |
| da 87 a 92 | 150 |
| da 93 a 99 | 100 |
ARTICOLO TRATTO DA www.fonteimmobiliare.it - 06.12.2017
https://fonteimmobiliare.it/2017/12/06/usufrutto-di-un-immobile-aspetti-e-normative/