Il cambio di destinazione d'uso di immobile

CAMBIO DESTINAZIONE D’USO

La destinazione d’uso degli immobili

Il cambio destinazione d’uso consente di modificare la funzione alla quale l’unità immobiliare è adibita.

Nel linguaggio urbanistico si usa l’espressione destinazione d’uso per indicare l’insieme delle finalità e delle modalità di utilizzo di una costruzione edilizia. Alcune delle principali destinazioni d’uso sono: industriale, residenziale e commerciale. Accade, comunque, che si verifichi il bisogno o la scelta di modificare la destinazione per cui l’immobile o il locale è stato realizzato ed usato per anni. È possibile, per esempio, che si voglia trasformare un’abitazione in ufficio oppure il contrario o anche cambiare un locale commerciale a pian terreno in una casa, ecc.

In base alle necessità. In base all’utilizzo dell’ambiente occorre attenersi a specifiche prescrizioni igieniche. Inoltre in un locale adibito a negozio il rapporto tra area fenestrata e quella della stanza sarà differente rispetto a quello di un appartamento.

Le norme dello Strumento Urbanistico

Il cambio di destinazione d’uso viene effettuato dal punto di vista catastale ed urbanistico. La trasformazione deve assolutamente essere fatta con domanda dei titoli di autorizzazione, altrimenti si commette un abuso edilizio. Non è detto però che il cambio sia previsto dalle normative del posto in cui è ubicato l’edificio ed occorre controllare le norme dello strumento urbanistico del Comune ove è ubicato l’immobile per il quale si intende richiedere il cambio di destinazione d’uso. Quindi, non esistono regole valide in tutto il Paese. Inoltre potrebbe essere il caso di effettuare dei lavori per modificare la struttura della costruzione per renderla adatta al cambio di destinazione. Un esempio è l’intervento di creazione dell’ambiente cucina, con allaccio del metano, in un locale usato fino a quel momento come esercizio commerciale, ma che deve diventare un’abitazione.

L’autorizzazione urbanistica

Il cambio di destinazione d’uso richiede un titolo autorizzativo da richiedere al Comune, in funzione dell’intervento che dovrà essere realizzato, cambio di destinazione d’uso strutturale o funzionale. Analogamente, i competenti uffici comunali provvederanno al calcolo dei costi (oneri di urbanizzazione) che il richiedente il cambio di destinazione d’uso dovrà versare. Nell’ipotesi i cui la variazione della destinazione d’uso comporti un minor carico degli oneri di urbanizzazione, si configura il cambio di destinazione d’uso a titolo gratuito.

I cambi urbanisticamente rilevanti

Il decreto Sblocca Italia, il n° 133 del 12 settembre 2014, ha semplificato i cambi di destinazione urbanisticamente rilevanti. Sono state definite quattro categorie: residenziale e turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, rurale e commerciale. I cambi riguardano il passaggio tra le diverse categorie, con o senza il bisogno di lavori. I passaggi invece tra destinazioni appartenenti alla stessa categoria sono effettuabili tranquillamente, come per esempio trasformare un immobile adibito ad hotel in una casa.

L’autorizzazione catastale

Dal punto di vista catastale, mentre si ottiene il titolo autorizzativo ed eventualmente ad effettuare opere edilizie, occorre la presentazione di cambio d’uso catastale all’ex ufficio dell’Agenzia del Territorio perché ciò comporta una variazione delle imposte – Imu, Tasi, Tari.

Conclusioni

Quanto brevemente esposto vuole essere una sintesi per illustrare un procedimento complesso e articolato con regole che variano da Comune a Comune, ma che in alcuni casi può risultare essenziale per l’utilizzo di un immobile.

Rivolgersi ad un Professionista (Geometra, Architetto, Ingegnere) è il primo passo per chi intende richiedere il cambio di destinazione d’uso di un immobile.

 

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